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    2019-03-01 07:23:54 来源: 网易研究局
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    “大师”由网易研究局和他山石智库联合出品,本文是网易研究局独家稿件,转载请注明来源

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    大师NO.030

    作者|黄有光(新加坡南洋理工大学教授、澳大利亚社会科学院院士、牛津大学Global Priorities Institute咨询委员、网易研究局专栏作家

    黄有光:中国不必强制四层楼住宅必须有电梯|大师


    最近公布并正在征求意见的《住宅项目规范》,提出(第7.5.1条)‘四层及四层以上住宅建筑,或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过9m的新建住宅建筑应设电梯,且应在设有户门和公共走廊的每层设站?!?。笔者认为这个规定,大概只考虑了住客的方便,没有考虑到环保的问题。

    原来从1999年6月1日起实施的国家标准《住宅设计规范》第4.1.6条规定:‘七层及以上住宅或住宅入口层楼面距室外设计地面的高度超过16m以上的住宅必须设置电梯’。

    可以争论,20年来,中国的人均收入已经大量增加,原来五与六层不必电梯的时代已经过去,所以应该规定改为四层及以上就须要装电梯。如果只考虑住客的方便,这个说法成立。不过,笔者有四点相反的考量。

    第一,这个规定是‘必须’,而不是‘可以’。原来规定7层楼及以上必须装电梯,并不排除6层及以下的建筑也可以装电梯。由于这个原因,必须装电梯的楼层规定,应该偏高,而不是偏低。

    第二,电梯的使用需要大量的能源,而能源的使用,不但涉及使用者须要付出的生产能源的成本,也涉及额外的环境破坏的成本。中国虽然已经开始征收环保税,但税额远远偏低。(详见笔者去年5月在本栏的《中国环保税税额严重偏低》一文。)因此,在环保税还没有足够反映污染的社会成本之前,应该鼓励人们减少使用包括能源等涉及环境破坏的东西。因此,在必须装电梯的楼层规定上,应该偏高。 第三,人们天生大都有一些惰性,能够少走,就不多走。在形成我们的偏好的长期进化过程的古代,是缺乏食物的,当时人们多数是在温饱与饥饿水平线上挣扎的。因此,天生的惰性能够帮我们节省体内的能源,避免消耗不必要的精力。然而,在现代,对于大多数非低收入的人们,不止每餐都吃得饱饱的,很多人也吃得过分肥胖。这也是因为在古代,有机会多吃,多数是能够帮助我们生存的。但现在情况不同了,因此,现在的保健建议是多运动,只吃八分饱,但多数人没有充分做到。因此,住在第五六层楼及以下的人,没有电梯很可能反而是更好的。但如果有电梯,他们很难拒绝,很难强迫自己爬楼梯。 第四,不错,对于年纪比较大的,以及有婴儿的人们,有电梯应该是比较好的。不过,我们可以让人们与市场进行选择。那些有年纪比较大的,或有婴儿的家庭,可以选择买低层的住房,或选择设有电梯的高层楼房;不担心须要爬楼梯的,或想要用爬楼梯来强迫自己运动的,可以选择第五六层楼。由于没有电梯,房子的价格与每年的管理费应该会比较低好多。发展商也可以根据不同地区人们的偏好,决定是否适合建只有五六层楼的房子,是否要装电梯等。 由于上述几个原因,笔者强烈建议,新的《住宅项目规范》,不必把原来的7层楼与16米减少到4层楼与9米?;蛘呶衷吹墓娑?,因为有如上述第一点,规定7层,并不排除不到7层的装电梯的可能性?;蛘咦疃嗉跎俚?层楼与13.5米。如果根据现有建议,减少到4层楼与9米,笔者认为是忽略了环保的考量了。同样道理,每个楼层都必须设电梯站的硬性规定,可能也须要考虑,可能可以让发展商根据情况决定。

    另外顺便加上关于房子交易的公摊面积问题的看法。据说,在中国大部分省市,目前购买的房子面积包括:房子套内建筑面积+公摊面积。房子套内建筑面积由房子套内使用面积,套内墙体面积,套内阳台建筑面积三部分组成。公摊面积包括电梯、楼梯、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室、楼宇与公共空间之间的分隔等。

    新的建议(第2.4.6条)是‘住宅建筑应以套内使用面积进行交易’。笔者支持这个建议,因为能够使购买房子者更容易确认面积是否正确。然而,这个方法并不能避免有些评论者所担心的:包括公摊面积交易‘会让消费者在购房时需支付更多房款,更使之在未来要支出更多物业费、取暖费等’。例如,套内使用面积是100平方米,加上套内墙体面积、套内阳台与公摊面积后变成150平方米。那么,如果根据‘房子套内建筑面积+公摊面积’的交易价格是每平方米一万元,房子总价150万元,根据套内使用面积进行交易的价格会是每平方米一万五千元,房子总价也是150万元。物业费等也同样会相应调整。主要的一个小问题只是,将来人们比较房价时,必须对这个变动进行调整。

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